Skema Pembiayaan Perumahaan Syariah Menggunakan Bank

Rumah saat ini sudah menjadi sebuah kebutuhan setiap manusia. Sehingga permintaan dari tahun ke tahun pun akan terus mengalami peningkatan seiring dengan perubahan angka pertumbuhan penduduk disuatu negara atau daerah. Di suatu daerah yang memiliki peningkatan jumlah penduduk signifikan, akan berdampak kepada tingginya jumlah keluarga di masa yang akan datang, yang pada akhirnya permintaan akan rumah pun akan meningkat signifikan.

Dalam memenuhi kebutuhan akan rumah tersebut, tidak setiap orang dapat membeli rumah secara tunai. Sehingga terbitlah produk KPR dalam sistem keuangan konvensional yang diberikan oleh lembaga keuangan konvensional untuk mempermudah msayarakat dalam membeli rumah.

Dalam Islam, pembiayaan rumah pun menjadi prioritas dalam mewujudkan keadilan. Sehingga target pasarnya pun tidak hanya orang-orang yang memenuhi kriteria bank. Tidak hanya orang yang mampu saja yang berhak mendapatkan pinjaman, tetapi juga masyarakat yang tidak mampu pun berhak untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan.

Sebuah instrumen pembiayaan perumahan harus memenuhi akad atau kontrak yang diperbolehkan oleh aturan Syariah. Akad-akad tersebut adalah Ba’i Bithaman Ajil, Ijarah Muntahia Bittamlik, Istisna wal Istisna, dan akad Musyarakah Mutanaqisah. Keseluruhan akad tersebut tidak mengandung riba, maysir, dan dharar. Empat skema tersebut dapat dijadikan pilihan untuk mengembangkan inovasi produk pembiayaan rumah syariah di Indonesia.

Empat skema pembiayaan tersebut memiliki beberapa keunggulan dan kelemahan masing-masing. Dimana perbedaan ini dapat disesuaikan dengan karakteristik pasar dan kesiapan lembaga penerbit produk pembiayaan rumah syariah dalam mengatasi resiko yang mungkin terjadi.

PENDAHULUAN

Rumah saat ini sudah menjadi sebuah kebutuhan setiap manusia. Sehingga permintaan dari tahun ke tahun pun akan terus mengalami peningkatan seiring dengan perubahan angka pertumbuhan penduduk disuatu negara atau daerah. Hal ini pun berimplikasi terhadap harga rumah yang terus berubah sesuai dengan banyaknya permintaan akan perumahan. Di suatu daerah yang memiliki peningkatan jumlah penduduk signifikan, akan berdampak kepada tingginya jumlah keluarga di masa yang akan datang, yang pada akhirnya permintaan akan rumah pun akan meningkat signifikan.

Apabila terjadi suatu kondisi dimana seluruh permintaan akan rumah tidak terpenuhi, maka harga rumah akan naik. Namun sebaliknya jika tingkat pertumbuhan populasi suatu daerah mengalami penurunan, maka akan terjadi kelebihan ketersediaan rumah. Hal ini akan mengakibatkan harga rumah turun. Tidak hanya laju pertumbuhan penduduk yang perlu dipertimbangkan, tetapi juga kemampuan daya beli masyarakat dalam membeli rumah dan pertumbuhan ekonomi pun akan mempengaruhi pergerakan harga rumah.

Apabila ekonomi suatu negara mengalami pertumbuhan yang baik, yang didukung dengan penurunan tingkat pengangguran akan berdampak kepada meningkatnya daya beli masyarakat. Sehingga penjualan rumah diharapkan mengalami peningkatan. Pada akhirnya, dalam kondisi seperti ini, pasar perumahan akan mengalami pertumbuhan yang pesat. Harga perumahan akan mengalami penurunan dapat dikarenakan faktor daya beli masyarakat yang menurun sebagai akibat dari turunnya perekonomian suatu negara.

Pada saat pendapatan perkapita naik, maka harga rumah pun akan mengalami kenaikan. Keadaan ini terjadi dalam keadaan dimana perekonomian suatu negara mengalami pertumbuhan. Namun, meski daya beli masyarakat tidak mengalami peningkatan yang signifikan, kebutuhan akan perumahan bagi masyarakat masih tetap tinggi. Sehingga timbul ketergantungan bagi masyarakat akan sebuah instrumen keuangan yang membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Instrumen keuangan ini, saat ini dikenal dengan nama Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).

Tingkat ketergantungan masyarakat terhadap KPR saat ini semakin meningkat. Dalam sistem keuangan konvensional saat ini, suku bunga kredit telah menjadi indikator terhadap pertumbuhan perumahan. Pada saat keadaan perekonomian suatu negara mengalami pertumbuhan positif, maka suku bunga kredit akan menurun. Hal ini dimanfaatkan oleh sektor perbankan untuk mengoptimalkan pengucuran dana kredit perumahan untuk memenuhi kebutuhan pembelian rumah. Maka pada saat perekonomian membaik, permintaan perumahan pun akan meningkat.

GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN PERUMAHAN KONVENSIONAL

KPR dalam sistem keuangan konvensional merupakan salah satu produk pinjaman yang diberikan oleh lembaga keuangan konvensional yang diberikan kepada calon pembeli rumah dengan skema besaran pinjaman sampai pada 70% dari harga rumah yang akan dibeli. Untuk di Indonesia, lembaga keuangan yang mengeluarkan produk KPR ini didominasi oleh perbankan dan beberapa perusahaan pembiayaan (leasing).

Pinjaman yang diberikan ini akan mengikat peminjam selama jangka waktu yang ditentukan sesuai perjanjian, untuk membayar pinjaman pokok ditambah dengan bunga sesuai dengan suku bunga kredit setiap bulan. Suku bunga kredit tersebut telah ditentukan oleh bank yang mengeluarkan produk KPR tersebut.

Dalam skema KPR, pembelian perumahan tidak sepenuhnya ditanggung oleh bank. Konsumen yang ingin membeli rumah tersebut pun diharuskan untuk membayar uang muka. Pada umumnya, uang muka yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah minimal sebesar 30% dari harga rumah, dan bank akan memberikan pinjaman maksimum sebesar 70% dari harga rumah. Sebagai contoh, apabila rumah yang akan dibeli senilai 100 juta, maka pembeli rumah harus membayar uang muka minimal sebesar 30 juta. Sementara bank akan memberikan pinjaman maksimum sampai 70 juta rupiah. Bunga atas pinjaman yang harus dibayarkan akan semakin besar dengan semakin panjangnya jangka waktu yang disepakati.

PEMBIAYAAN PERUMAHAN DALAM PERSPEKTIF ISLAM

Dalam pandangan Islam, KPR yang merupakan salah satu bentuk transaksi usaha yang perlu dikritisi dari sudut pandang Islam. Islam diturunkan oleh Allah SWT untuk segala urusan manusia di muka bumi. Penerapan aturan Islam secara lengkap dapat memberikan petunjuk bagi manusia untuk semua permasalahan yang terjadi.

Dalam bidang ekonomi, Islam telah memberikan petunjuk bagi manusia dalam melakukan berbagai aktivitas yang terkait didalam cakupan ekonomi. Islam telah memberikan arahan bahwa didalam setiap aktivitas ekonomi, motivasi setiap individu tidak hanya motivasi untuk hal yang bersifat duniawi, tetapi juga motivasi yang didasari petunjuk Islam untuk urusan akhirat.

Prinsip dasar ekonomi konvensional yang berkembang saat ini, motivasi utama individu   dalam melakukan aktivitas ekonomi adalah pemuasan kebutuhan materi yang sesungguhnya tidak terbatas. Sehingga banyak kegiatan ekonomi yang dilakukan hanya demi urusan keuntungan duniawi semata. Hal-hal yang telah dilarang oleh Islam pun telah banyak dilanggar, salah satunya adalah penerapan riba, transaksi yang bersifat gharar, dan transaksi yang penuh spekulasi (maysir).

Riba telah dilarang didalam Al-Quran secara jelas di dalam ayat-ayat sebagai berikut.

(QS Ar-Ruum 30:39). Dan sesuatu riba (tambahan) yang kamu berikan agar dia bertambah pada harta manusia, maka riba itu tidak menambah pada sisi Allah. Dan apa yang kamu berikan berupa zakat yang kamu maksudkan untuk mencapai keridhaan Allah, maka (yang berbuat demikian) itulah orang-orang yang melipat gandakan (pahalanya).

(QS An-Nisaa 4:161). Dan disebabkan mereka memakan riba, padahal sesungguhnya mereka telah dilarang daripadanya, dan karena mereka memakan harta benda orang dengan jalan yang batil. Kami telah menyediakan untuk orang-orang yang kafir di antara mereka itu siksa yang pedih.

(QS Ali-Imran 3:130). Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu memakan riba dengan berlipat ganda dan bertakwalah kamu kepada Allah supaya kamu mendapat keberuntungan.

(QS Al-Baqarah 2:275). Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya.

(QS Al-Baqarah 2:276). Allah memusnahkan riba dan menyuburkan sedekah. Dan Allah tidak menyukai setiap orang yang tetap dalam kekafiran, dan selalu berbuat dosa.

(QS Al-Baqarah 2:278). Hai orang-orang yang beriman, bertakwalah kepada Allah dan tinggalkan sisa riba (yang belum dipungut) jika kamu orang-orang yang beriman.

Apabila kita bedah produk KPR konvensional yang saat ini terjadi di pasar, dapat kita temukan dimana transaksi tersebut telah melanggar aturan Islam. Riba merupakan komponen yang paling dasar, yang menyebabkan produk KPR ini tidak sesuai dengan aturan Islam. Larangan riba tidak hanya berlaku bagi penerima bunga, melainkan juga bagi orang-orang yang memberikan kepentingan, orang yang melakukan pencatatan, dan pihak-pihak yang bertindak sebagai saksi untuk KPR tersebut.

KPR konvensional memiliki komponen tingkat suku bunga yang dijadikan parameter untuk memberikan beban bunga kepada konsumen. Bunga ini dipergunakan sebagai keuntungan yang dinikmati oleh bank. Sebagai contoh, apabila seorang konsumen ingin membeli sebuah rumah sebesar Rp. 200,000,000, konsumen diharuskan membayar uang muka sebesar Rp.40,000,000 yang merupakan 20% dari nilai rumah saat itu. Dan selisih sebesar Rp.160,000,000 merupakan nilai pinjaman yang diberikan oleh bank kepada konsumen. Apabila waktu pembayaran yang disepakati adalah 10 tahun (120 bulan), maka konsumen diharuskan membayar cicilan per bulan sebesar Rp. 2,158,960 dengan suku bunga tetap selama 3 bulan adalah 10.5% per tahun.

Dalam perspektif islam, skema tersebut sangat jelas terlihat dimana riba telah terjadi didalam bunga yang ditetapkan sebesar 10.5% per tahun untuk 3 bulan cicilan. Transaksi pinjaman didalam Islam, harus dibayarkan dengan nilai yang sama, dimana apabila pinjaman yang diberikan adalah sebesar Rp. 160,000,000, maka konsumen pun harus mengembalikan pinjaman sebesar Rp. 160,000,000, meskipun pengembalian pinjaman dilakukan dengan cara mencicil.

Tidak hanya kasus riba yang terdapat didalam transaksi tersebut, suku bunga pun masih menjadi kendala dimana akan berubah setelah melewati waktu 3 bulan, bunga pun akan berubah meningkat maupun menurun tanpa bisa diprediksi. Suku bunga bank penerbit KPR tersebut berubah seiring dengan kebijakan kebijakan dari bank sentral ketika melakukan perubahan tingkat suku bunga.

Ketidakpastian didalam transaksi tersebut telah melanggar aturan Islam, dimana transaksi ini dapat dikategorikan sebagai transaksi yang mengandung gharar. Gharar dilarang Islam karena memberikan suatu ketidakpastian yang berdampak kepada terdzaliminya salah satu pihak. Sehingga dapat kita ambil kesimpulan bahwa KPR konvensional telah melanggar shariah dari dua aspek, pertama adalah riba, dan kedua adalah gharar.

SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SYARIAH

Kebutuhan manusia akan tempat tinggal merupakan hal yang menjadi kebutuhan primer tanpa membeda-bedakan suku, ras, agama, jenis kelamin, dan berbagai aspek sosial lainnya. Saat ini, tidak semua orang mampu untuk membeli rumah karena tidak adanya kemampuan daya beli, dan juga tidak semua orang memenuhi syarat untuk melakukan pinjaman ke bank konvensional.

Dalam Islam, pembiayaan untuk membantu masyarakat dalam rangka memenuhi kebutuhan akan rumah pun bisa menjadi prioritas dalam mewujudkan keadilan. Sehingga target pasarnya pun tidak hanya orang-orang yang memenuhi kriteria bank. Tidak hanya orang yang mampu saja yang berhak mendapatkan pinjaman, tetapi juga masyarakat yang tidak mampu pun berhak untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan.

Sebuah instrumen pembiayaan perumahan harus memenuhi akad atau kontrak yang diperbolehkan oleh aturan Syariah. Akad-akad tersebut adalah Ba’i Bithaman Ajil, Ijarah Muntahia Bittamlik, Istisna wal Istisna, dan akad Musyarakah Mutanaqisah. Yangmana, keseluruhan akad tersebut tidak mengandung riba, maysir, dan dharar.

Akad Bai’ Bithaman Ajil (BBA)

Definisi

Bai’ Bithaman Ajil (BBA) secara definisi dapat dilihat dari tiga buah kata berbeda. Al-Bai’ berarti jual, thaman berarti harga, dan ajil berarti menunda. Akad Bai’ Bithaman Ajil merupakan akad transaksi jual-beli, dengan melakukan penjualan pada tingkat keuntungan yang disepakati, dengan pembayaran yang ditunda. Jadi BBA bukan merupakan transaksi pinjaman. Dengan kata lain, BBA merupakan akad Murabahah dengan pembayaran yang ditunda. Dibeberapa negara di timur tengah, akad ini dikenal dengan istilah Bay’ Muajjal.

Pada akad ini, pembiayaan syariah dilakukan untuk membantu memfasilitasi masyarakat agar dapat memiliki rumah yang diinginkan sesuai kemampuan. Fasilitas yang diberikan ini adalah salah satunya berupa pembiayaan syariah dengan akad BBA.

Akad atau kontrak dalam pembiayaan rumah ini merupakan akad jual beli, yang paling banyak diterapkan di bank-bank Islam di timur tengah. Akad ini adalah akad Murabahah, dimana bank melakukan pembelian rumah terlebih dahulu, dan menjualnya kepada konsumen dengan keuntungan yang disepakati.

Apabila pembeli rumah tidak memiliki kemampuan untuk membayar penuh, maka bank pun dapat memberikan keringanan kepada pembeli rumah dimana pembeli rumah berhutang kepada bank untuk nilai uang yang disepakati setelah pembelian rumah dilakukan. Dan dari pinjaman ini, bank tidak diperbolehkan untuk mengambil riba berupa bunga dari pembeli rumah. Transaksi jual beli Murabahah dengan pembayaran yang ditunda biasa dikenal dengan istilah akad BBA.

Banyak umat Islam melihat transaksi ini adalah transaksi yang serupa dengan bunga dari suatu pinjaman. Tetapi menurut para cendekiawan muslim, transaksi ini telah memenuhi beberapa kondisi yang memang tidak melanggar aturan syariah. Penjualan rumah oleh bank kepada pembeli rumah dilakukan setelah bank membeli rumah dari penjual rumah. Pada saat ini, status kepemilikan rumah telah berpindah dari penjual yang lama ke bank. Dan pada saat bank sudah menjual rumahnya kepada pembeli rumah yang disertai dengan pengambilan keuntungan yang disepakati, maka status kepemilikan rumah saat ini telah berpindah kepada pembeli rumah.

Didalam prakteknya, akad ini memiliki simpangan dengan definisi dari sisi teoritisnya. Dimana, kepemilikan rumah baru diberikan oleh bank kepada pembeli rumah pada saat pembeli rumah melakukan pelunasan. Artinya telah terjadi kejanggalan akad BBA dimana status perpindahan kepemilikan rumah seharusnya terjadi pada saat akad tersebut baru dilakukan, yang diikuti dengan pinjaman yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah kepada bank.

Skema Pembiayaan

Untuk skema dari akad Bai’ Bithaman Ajil, dapat dilihat dari skema berikut ini.

Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut

1. Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli
2. Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai
3. Bank menjual rumah kepada konsumen dengan harga jual merupakan penjumlahan harga beli dengan besar keuntungan
4. Konsumen membayar rumah yang sudah dibeli oleh bank dengan cara mencicil.

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat tiga kontrak perjanjian yang harus dilakukan agar akad Bai’ Bithaman Ajil ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian Pembelian Property (PBP), dimana perjanjian ini melibatkan bank dengan penjual rumah yang mencakup pembelian property yang dilakukan oleh bank dengan penjual rumah.

Yang kedua adalah Perjanjian Penjualan Property (PJP), yaitu perjanjian yang melibatkan bank dengan konsumen dimana Bank menjual rumah kepada konsumen pada harga yang telah disepakati didalam akad Bai’ Bithaman Ajil.

Perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Penjaminan (PP), yang melibatkan Bank dengan konsumen dalam hal penjaminan rumah. Dimana konsumen menjaminkan rumahnya kepada bank sampai konsumen menyelesaikan pembayarannya.

Perhitungan

Perhitungan dari skema diatas  dapat digambarkan didalam contoh berikut.  Misalkan ada seseorang yang hendak menjual rumah di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan meminta bantuan Bank A memberikan pembiayaan, maka bank A dapat menawarkan kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan akad BBA.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus membeli rumah kepada penjual rumah dengan harga Rp. 100,000,000 dan akan dilanjutkan dengan perjanjian kontrak kedua dimana Bank A menjual rumahnya kepada pembeli B. Misal keuntungan yang disepakati adalah sebesar Rp.30,000,000, maka Bank A menjual rumah kepada pembeli B diharga Rp.130,000,000.

Setelah perjanjian kedua dilakukan, perjanjian yang ketiga harus dilakukan dimana pembeli B, yang tidak mampu melakukan pembayaran tunai, harus menjaminkan rumah tersebut kepada Bank A, sampai pembeli B selesai melakukan pembayaran cicilan yang disepakati. Misalkan, uang muka dari harga rumah tersebut adalah sebesar Rp. 10,000,000. Dan jangka waktu yang disepakati adalah 10 tahun (120 bulan). Maka cicilan yang menjadi kewajiban pembeli B adalah Rp. 130,000,000 – Rp. 10,000,000 = Rp.120,000,000. Yang kemudian dibagi dengan 120 bulan. Maka cicilan per bulannya adalah Rp.1,000,000.

Apabila perhitungan tersebut digambarkan kedalam skema akad BBA, berikut adalah skema aliran dana dengan menggunakan skema BBA.

Untuk kepentingan bank selaku penerbit produk pembiayaan rumah, bank pun perlu memperhatikan bagaimana arus kas dari setiap akad yang diterapkan. Berikut adalah waktu arus kas dari akad BBA.

Potensi Masalah

Akad BBA ini seperti serupa dengan transaksi KPR konvensional, namun dari segi proses dan tahapannya sangat berbeda. Potensi yang mungkin terjadi dari akad ini adalah adanya kesalahan menjalankan dokumentasi dari sisi hukum. Karena rumah yang dibeli harus dimiliki terlebih dahulu oleh bank, yang tidak boleh melakukan balik nama langsung menjadi atas nama konsumen.

Artinya adalah kepemilikan rumah tersebut harus diawali dengan perpindahan kepemilikan kepada bank yang memiliki hak dan kewajiban penuh atas rumah yang sudah dibeli. Kepemilikan rumah tersebut, dipindahkan kepada konsumen pada saat perjanjian kedua dilakukan, dimana konsumen memiliki wewenang penuh atas hak dan kewajiban selaku pemilik rumah yang bari dibeli.

Dari sisi keuangan, BBA merupakan akad yang cukup beresiko untuk negara dengan sistem keuangan ganda (konvensional dan syariah). Hal ini dikarenakan, ketika terjadi kenaikan tingkat suku bunga bank sentral, satu-satunya cara adalah dengan melakukan floating BBA. Jika tidak dilakukan bank penerbit pembiayaan syariah dapat terancam mengalami kerugian. Namun merubah keuntungan akad BBA dapat membatalkan akad dan melanggar syariah. Jelas floating BBA bukanlah solusi untuk permasalahan ini.

Akad Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT)

Definisi

Terdapat bentuk akad lain yang bisa menjadi pilihan dalam melakukan pembiayaan perumahan secara syariah, yaitu akad Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT). Akad ini merupakan akad sewa (Ijarah) dari suatu aset riil, dimana pembeli rumah menyewa rumah yang telah dibeli oleh bank, dan diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari bank kepada pembeli rumah. Didalam akad IMBT ini terdapat dua buah akad, yaitu akad Jual-Beli (Al-Bai’), dan akad IMBT sendiri, yang merupakan akad sewa-menyewa yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan di akhir masa sewa.

Secara bahasa, IMBT memiliki arti dengan memecah dua kata didalamnya. Pertama adalah kata al-ijaarah, yang berarti upah, yaitu suatu yang diberikan berupa upah terhadap pekerjaan. Dan kata kedua adalah  kata at-tamliik, secara bahasa memliki makna yang dapat menjadikan orang lain untuk memiliki sesuatu. Sedangkan menurut istilah at-tamliik bisa berupa kepemilikan terhadap benda, kepemilikan terhadap manfaat, bisa dengan imbalan atau tidak.

Akad ini pun dikenal dengan nama lain, yaitu Ijarah Wa Iqtinah, dimana rumah yang disewa telah disepakati diawal akan dibeli pada akhir masa sewa. Pembayaran yang dilakukan setiap bulan adalah biaya sewa rumah tersebut yang ditambah dengan harga rumah yang telah dibagi jangka waktu sewa yang disepakati. Harga rumah tersebut diperoleh dari harga beli rumah dari bank kepada si penjual rumah, dikurangi uang muka yang telah dibayar oleh pembeli rumah. Setelah jangka waktu sewa yang disepakati selesai, bank harus melakukan transfer kepemilikan rumah kepada pembeli.

Skema Pembiayaan

Pada akad IMBT ini, proses dan tahapan kontraknya akan dijelaskan dengan menggunakan skema berikut.

Tahapan dari skema IMBT yang telah digambarkan diatas adalah sebagai berikut.

1. Konsumen melakukan identifikasi dan memilih rumah yang akan dibeli
2. Bank membeli rumah dari penjual dengan cara tunai
3. Bank menyewakan rumah kepada konsumen dengan harga sewa dan jangka waktu yang disepakati.
4. Konsumen membayar harga sewa rumah setiap bulan diakhiri dengan membeli rumah pada harga yang disepakati diakhir masa sewa.

Pada tahapan skema IMBT ini, terdapat tiga kontrak yang harus dilakukan. Kontrak pertama adalah kontrak antara bank dengan penjual rumah yang mencakup proses jual-beli rumah dari penjual rumah kepada bank. Kontrak ini diatur didalam suatu Perjanjian Penjualan properti (PJP).

Kontrak yang kedua adalah Perjanjian Sewa Menyewa (PSM), yaitu perjanjian yang melibatkan bank dengan konsumen dimana Bank menyewakan rumah kepada konsumen dengan biaya sewa per bulan dan jangka waktu sewa disepakati didalam kontrak ini. Dan perjanjian yang terakhir adalah Perjanjian Jual Properti (PJP) dimana bank menjual rumah yang disewakan tersebut kepada konsumen setelah masa sewa yang disepakati diawal berakhir.

Perhitungan

Perhitungan dari skema IMBT ini dapat djelaskan melalui contoh berikut.  Misalkan ada seseorang yang hendak menjual rumah di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan meminta bantuan Bank A memberikan pembiayaan, maka bank A dapat menawarkan kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan akad IMBT.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus membeli rumah kepada penjual rumah dengan harga Rp. 100,000,000 dan akan dilanjutkan dengan perjanjian kontrak kedua dimana Bank A menyewakan rumahnya kepada pembeli B. Misalkan biaya sewa yang disepakati adalah sebesar Rp.1,000,000 per bulan selama 10 tahun (120 bulan), maka pembeli B akan mengeluarkan uang sewa sampai 10 tahun adalah sebesar Rp.1,000,000 dikali dengan 120 bulan, adalah sebesar Rp.120,000,000.

Diakhir masa sewa, Bank A menjual rumah yang telah dimilikinya kepada pembeli B dengan harga Rp.10,000,000. Maka kepemilikan rumah telah berpindah kepada pembeli B pada saat kontrak perjanjian yang terakhir, yaitu setelah 10 tahun. Apabila perhitungan tersebut digambarkan kedalam skema akad IMBT, gambar berikut adalah skema aliran dana yang terjadi.

Namun, bank perlu memperhatikan bagaimana arus kas dari akad IMBT ini berkerja untuk bank. Dari sisi waktunya, arus kas masuk dan arus kas keluar dapat digambarkan didalam skema pembayaran berikut ini.

Potensi Masalah

Pada akad IMBT, apabila pembeli B tidak dapat melakukan pembelian rumah sebelum jangka waktu berakhir. Karena apabila pembelian rumah dilakukan sebelum masa sewa berakhir, maka Bank A akan mengalami kerugian dimana, pendapatan yang diperoleh lebih kecil dari pada uang yang sudah dikeluarkan pada saat membeli rumah. Kecuali pada saat pembelian dilakukan sebelum masa sewa berakhir, pembeli B tetap melunasi biaya sewa menyewa. Namun solusi ini pun merugikan pembeli B. Sehingga, perlu dijelaskan didalam kontrak dimana dijelaskan suatu skenario perhitungan apabila pembeli B melakukan pembelian rumah yang dimiliki bank A lebih cepat dari jangka waktu sewa yang disepakati.

Dari sisi keuangan, akad IMBT ini secara relatif cenderung memiliki potensi yang merugikan salah satu pihak. Dimana bank memiliki kemungkinan kerugian yang lebih besar dari pada konsumen. Harga sewa akan cenderung mengalami peningkatan seiring dengan berjalannya waktu. Namun harga sewa dalam akad IMBT ini sudah disepakati secara tetap diawal tyransaksi.

Dari sisi harga, harga jual pada saat akhir periode sewa yang sudah ditentukan diawal pun, berpotensi memiliki perbedaan prediksi. Dimana harga jual yang disepakati lebih kecil dari pada harga pasar. Hal ini pun dapat merugikan bank penerbit pembiayaan akad IMBT ini.

Akad Istisna wal Istisna

Definisi

Akad yang ketiga adalah akad Istisna, yang merupakan salah satu pilihan bagi produk KPR. Akad Istisna adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan dan penjual. Pembayaran yang harus dibayarkan pun dapat dilakukan dengan cara cicilan. Akad Istisna ini merupakan akan jual-beli yang berbeda dengan murabahah yang penyerahan barangnya dilakukan diawal pada saat kontrak dilakukan, sementara pada akad Istisna, penyerahan barang dilakukan pada akhir periode pembiayaan. Hal ini dikarenakan rumah yang dipesan belum dibangun. Sehingga pada saat kontrak, bentuk rumah beserta komponennya perlu disetujui dengan sangat rinci, agar dibangun sesuai dengan harga yang disepakati.

Sedangkan akad Istisna wal Istisna merupakan gabungan dua akad istisna didalam suatu proses transaksi. akad Istisna wal Istisna ini dapat diterapkan didalam kasus pembiayaan perumahan. Sebagai contoh, konsumen datang ke bank untuk megajukan pembiayaan rumah untuk membangun rumah dengan spesifikasi yang sangat rinci ke bank. Proses selanjutnya, bank akan memesan kepada developer atau perusahaan jasa membangun rumah untuk membuat rumah sesuai dengan spesifikasi yang diterima bank dari konsumen. Dan pembangunan rumah baru akan dilakukan setelah proses pemesanan dari bank selesai dilakukan. Kemudian rumah dijual oleh bank kepada nasabah melalui cicilan, yang diakhiri dengan penyerahan rumah pada waktu akhir periode pembayaran.

Komponen harga didalam akad ini adalah harga awal yang dibutuhkan untuk membangun rumah, ditambah dengan biaya yang dikeluarkan oleh bank, serta keuntungan yang telah disepakati antara bank dan pemesan rumah diawal pengajuan pembiayaan.

Skema Pembiayaan

Akad Istisna ini, sangat mungkin dilakukan apabila rumah yang akan dibangun masih berada dibawah wewenang developer. Skema berikut ini adalah suatu skema yang dapat menjelaskan suatu proses bagaimana akad Istisna ini dilakukan.

Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut

1. Konsumen melakukan identifikasi serta memilih lokasi tanah dan menentukan desain bangunan rumah yang diinginkan.
2. Bank melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada developer dengan cara melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun
3. Bank menjual jasa pembangunan rumah dengan mengambil keuntungan dari harga beli kepada developer.
4. Konsumen melakukan pemesanan untuk membangun rumah kepada bank dengan cara melakukan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun.

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan agar akad Istisna ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian antara bank dengan developer, untuk memesan rumah yang harus dibangun terlebih dahulu sesuai pesanan, dengan pembayaran bertahap yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari developer kepada bank.

Perjanjian yang kedua adalah Perjanjian antara bank dengan konsumen, dimana konsumen memesan rumah yang harus dibangun terlebih dahulu. Bank akan melakukan pembangunan rumahnya, dan konsumen melakukan pembayaran bertahap yang diakhiri dengan perpindahan kepemilikan dari bank kepada konsumen.

Perhitungan

Perhitungan dari skema diatas  dapat digambarkan didalam contoh berikut.  Misalkan developer hendak menjual rumah yang harus dipesan terlebih dahulu dengan harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan meminta bantuan Bank A untuk memberikan pembiayaan, maka bank A dapat menawarkan kepada pembeli B untuk bekerjasama dengan akad Istisna.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus memesan rumah kepada developer dengan harga Rp. 100,000,000 dengan akad Istisna. Misal, pihak developer berjanji untuk menyelesaikan pembangunan rumah setelah 6 bulan. Bank A dapat melakukan pembayaran secara tunai maupun dengan cara bertahap kepada developer. Apabila Bank A ingin membayar dalam dua kali, maka Bank A dapat membayar 2 x Rp.50,000,000.

Kontrak yang berikutnya adalah kontrak Istisna diantara Bank A dengan pembeli B, dimana pembeli B melakukan pemesanan rumah kepada Bank A pada harga Rp.120,000,000 dengan pembayaran bertahap sampai rumah selesai dibangun disertai dengan pemindahan kepemilikan rumah kepada pembeli B. Untuk jangka waktu 6 bulan, pembeli B dapat mencicil pembayaran sebesar Rp.20,000,000 setiap bulannya. Apabila perhitungan tersebut digambarkan kedalam skema akad Istisna, berikut adalah skema aliran dana dengan menggunakan skema Istisna tersebut.

Lebih lengkapnya, akad Istisna ini dapat terlihat jelas proses pembayarannya melalui arus uang masuk dan keluar sebagai berikut.

Potensi Masalah

Akad Istisna ini terlihat kurang inovatis, karena tidak semua segmen masyarakat membutuhkan. Dimana akad ini hanya bisa memfasilitasi konsumen yang membutuhkan bantuan pembiayaan yang bersifat jangka pendek (sampai pesanan rumah selesai dibangun). Biasanya, konsumen yang menggunakan fasilitas pembiayaan jangka pendek adalah konsumen yang berasal dari masyarakat kelas atas.

Potensi permasalahan yang mungkin terjadi berikutnya adalah tidak efisiennya proses transaksi atau adanya pelanggaran terhadap syariah sebagai akibat dari berbedanya pemilik tanah dan kontraktor. Semakin banyak tahapan kontrak perjanjian, maka semakin rumit hal yang harus diperhatikan.

Akad Musyarakah Mutanaqisah

Definisi

Akad yang terakhir yang dapat diterapkan untuk produk pembiayaan rumah adalah akad Musyarakah. Dimana Musyarakah merupakan suatu bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk memiliki rumah, dengan membagi keuntungan dan kerugian sesuai dengan proporsi awal investasi, pada saat akad Musyarakah dilakukan.

Namun, akad Musyarakah tidaklah cukup untuk diterapkan ke dalam produk pembiayaan rumah. Akad Musyarakah Mutanaqisah (MM) adalah akad yang terbentuk karena adanya kerjasama antara bank dan pembeli rumah, yang berbagi hak kepemilikan akan sebuah rumah, yang diikuti dengan pembayaran kepemilikan setiap bulannya dan perpindahan kepemilikan sesuai dengan proporsi yang sudah dibayarkan. Sehingga akad MM ini dikatakan sebagai sebuah akad dengan konsep kemitraan berkurang. Mayoritas ulama Islam setuju dengan akad Musryarakah Mutanaqisah ini.

Skema Pembiayaan

Skema pembiayaan untuk akad MM ini berupa kemitraan antara bank dan konsumen yang sama-sama memiliki kepemilikan di dalam rumah yang ingin dimiliki oleh konsumen. Berikut adalah skema MM ini.

Tahapan dari skema yang digambarkan diatas adalah sebagai berikut

1. Konsumen melakukan identifikasi serta memilih rumah yang diinginkan
2. Konsumen bersama-sama dengan bank melakukan kerjasama kemitraan kepemilikan rumah, sehingga bank dan konsumen sama-sama memiliki rumah sesuai dengan proporsi investasi yang dikeluarkan.
3. Konsumen membayar biaya sewa per bulan dan dibayarkan ke bank sesuai dengan proporsi kepemilikan.
4. Konsumen pun melakukan pembayaran kepada bank atas kepemilikan atas rumah yang masih dimiliki oleh bank

Dari tahapan-tahapan tersebut, terdapat dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan agar akad MM ini dapat berjalan. Perjanjian pertama adalah Perjanjian kemitraan antara bank dengan konsumen, untuk bersama-sama memiliki sebuah rumah. Dan secara bertahap, konsumen akan membayarkan sejumlah dana yang disepakati untuk membeli status kepemilikan rumah yang  dimiliki oleh bank.

Perjanjian yang kedua adalah Perjanjian sewa-menyewa (Ijarah), dimana konsumen membayar biaya sewa setiap bulannya kepada pemilik rumah. Dikarenakan pemilik rumahnya adalah bank dan konsumen, maka uang sewa tersebut harus dibagi sesuai dengan proporsi kepemilikan rumah tersebut. Dan aktivitas ini dilakukan sampai konsumen memiliki proporsi kepemilikan sebesar 100%.

Perhitungan

Perhitungan dari skema diatas  dapat digambarkan didalam contoh berikut.  Misalkan penjual rumah hendak menjual rumahnya di harga Rp.100,000,000. Dan ada seorang pembeli B yang ingin membeli rumah tersebut dengan mengajak Bank A untuk bermitra melalui akad MM.

Maka kontrak pertama yang dilakukan adalah dimana Bank A harus mengadakan perjanjian kemitraan (Musyarakah) dengan pembeli B untuk membeli rumah. Misalkan Bank A membeli rumah dengan harga Rp.80,000,000 dan pembeli B membayar rumah tersebut pada harga Rp.20,000,000. Maka proporsi kepemilikan rumah tersebut adalah 80% Bank A, dan 20% adalah konsumen. Dan setiap bulannya, pembeli B akan melakukan pembelian kepemilikan dari Bank A sebesar Rp.500,000.

Kontrak yang berikutnya adalah kontrak Ijarah diantara Bank A dengan pembeli B, dimana pembeli B melakukan pembayaran sewa kepada Bank A setiap bulannya, misalkan pada harga Rp.500,000. Dari Rp.500,000 ini, akan dibagi berdasarkan proporsi kepemilikan. Jika proporsi Bank A 80%, maka dari uang sewa yang pertama, bank akan mendapat upah sewa sebesar Rp. 400,000. Dan konsumen akan mendapat Rp. 100,000, dengan proporsi kepemilikan hanya 20%.

Untuk memperjelas, berikut adalah skema awal dari akad MM ini.

Pada akad MM ini, arus pembayaran perlu diamati secara cermat karena akad ini dapat dikatakan sebagai akad yang sangat rinci dalam perhitungan arus kasnya. Berikut adalah tabel arus kas masuk, sewa, dan perubahan kepemilikannya.

Kolom-kolom diatas menggambarkan proses arus kas masuk dan keluar bagi bank penerbit produk pembiayaan syariah, yang akan dijelaskan berikut ini.

• Bulan: Merupakan jangka waktu urutan bulan  sampai dengan bulan yang disepakati.
• Biaya sewa: Biaya yang dikeluarkan oleh konsumen dengan akad Ijarah yang dibayarkan kepada pemilik rumah.Pada tabel diatas, biaya sewanya adalah sebesar Rp.500,000.
• Pembelian Kepemilikan: Setiap bulannya, konsumen membeli kepemilikan akan rumah dari bank sesuai dengan kesepakatan. Dalam contoh ini, pembayaran kepemilikan yang dilakukan oleh konsumen adalah sebesar Rp.500,000 setiap bulan.
• Total Pembayaran Tiap Bulan: Jumlah uang yang harus dikeluarkan oleh konsumen untuk membayar sewa dan membeli kepemilikan rumah dari bank. Kolom ini merukan penjumlahan dari kolom Biaya Sewa dan Kolom Pembelian Kepemilikan. Pada contoh ini, konsumen harus membayar sebesar Rp.1,000,000 setiap bulannya.
• Proporsi Konsumen: Komposisi kepemilikan konsumen terhadap total aset dalam bentuk presentase. Dalam contoh ini, konsumen pada awal transaksi memiliki proporsi kepemilikan sebesar 20%. Dan proporsi ini akan terus bertambah seiring dengan pembayaran yang dilakukan setiap bulan, sampai dengan proporsi kepemilikan konsumen mencapai angka sebesar 100%.
• Sewa: Kolom ini merupakan pendapat yang diterima oleh konsumen dan bank atas uang sewa yang dibayarkan setiap bulannya. Namun, besaran yang diterima berubah setiap bulannya, disesuaikan dengan proporsi kepemilikan yang dimiliki baik oleh bank, maupun oleh konsumen. Pada contoh bulan ke-1 dari tabel di atas, konsumen menerima Rp.100,000 sebagai hasil perkalian uang sewa Rp.500,000 dengan proporsi kepemilikan bulan ke-0 sebesar 20%. Namun, uang sewa ini tidak dibayarkan kepada konsumen langsung, namun digunakan untuk membeli kepemilikan rumah.
• Ekuitas: Besaran kepemilikan atas rumah dalam bentuk mata uang yang digunakan (Rupiah). Ekuitas konsumen semakin bertambah setiap bulan dengan menjumlahkan ekuitas bulan sebelumnya dengan pembelian kepemilikan, dan uang sewa yang diterima konsumen. Pada contoh bulan-1, ekuitas konsumen adalah sebesar Rp.20,600,000, yang merupakan penjumalahan ekuitas konsumen bulan ke-0, Rp.20,000,000 dengan pembelian kepemilikan sebesar Rp.500,000 dan uang sewa yang diteruma konsumen Rp.100,000.
• Arus Kas: Kolom ini merupakan uang masuk yang diterima oleh bank setiap bulannya. Kolom ini sama dengan Total Pembayaran Setiap Bulan. Diakhir periode bank dapat menghitung keuntungan yang diperoleh dengan menjumlah keuntungan dan dikurangi dengan uang yang sudah dikeluarkan untuk membeli rumah pada bulan ke-0.

Potensi Masalah

Secara umum, akad ini terlihat sangat flexible karena bank dan konsumen sama-sama memiliki rumah ini. Namun sangatlah tidak mungkin apabila harga sewa memiliki nilai yang sama sampai 10 tahun. Solusi dapat dilakukan dengan memperbaharui kontrak setiap tahun setiap tiga tahun, setiap lima tahun, atau pada saat-saat tertentu yang disepakati oleh bank dan konsumen.

Potensi masalah dapat terjadi apabila pada saat pembaharuan perjanjian sewa, harga sewa rumah tersebut meningkat mengikuti harga pasar Dan berdampak kepada tidak mampunya konsumen untuk bayar sewa kepada bank. Kejadian seperti ini dapat menyulitkan kedua belah pihak. Permasalahan tersebut dapat diatasi apabila perubahan harga sewa tidak terlalu jauh, meskipun harga pasar meningkat drastis.

PERBANDINGAN SKEMA PEMBIAYAAN PERUMAHAN SYARIAH

Indonesia, selaku negara yang menerapkan dual-banking system, memliki dua sistem perbankan, yaitu perbankan konvensional dan perbankan syariah. Demikian juga dengan produk KPRnya, yang terdiri dari KPR konvensional dan pembiayaan syariah.

Apabila dilihat dari bentuk secara umum, kedua produk tersebut memiliki fitur yang sama. Yang berbeda hanyalah skema dari produk yang dikeluarkan tersebut. Pada bagian ini, kita akan melihat perbandingan skema dari produk KPR konvensional dengan skema dari empat akad syariah yang dapat diterapkan untuk produk KPR Syariah. Berikut adalah tabel perbandingannya.

Skema konvensional pada Tabel diatas telah mensimulasikan suatu perhitungan pinjamannya dengan bantuan kalkulator KPR (rumah123.com). Sementara akad MM menunjukkan hasil skema perhitungan yang telah dicontohkan pada Tabel Untuk akad Istisna dan akad BBA, simulasi yang ditunjukkan merupakan simulasi dengan dasar definisi dan teori yang sudah dijelaskan pada bagiannya. Berikut adalah tabel perbandingan seluruh skema.

Dengan melihat perbandingan empat skema akad syariah diatas, dapat dipilih sebuah skema yang memang dapat dilakukan oleh Lembaga Keuangan Syariah Mikro. Sebagai contoh, dengan melihat Tabel pada bagian “Cicilan per Bulan” akad Istisna merupakan suatu akad dengan cicilan yang relatif besar. Sehingga akan lebih sulit menerapkan skema Istisna di lembaga keuangan mikro syariah.

REKOMENDASI DAN KESIMPULAN

Dalam beberapa skema akad untuk produk pembiayaan rumah Syariah ini, terdapat empat pilihan skema yang dapat dijadikan pilihan untuk mengembangkan inovasi produk perbankan syariah di Indonesia. Mengingat kebutuhan masyarakat semakin tinggi terhadap sebuah produk, maka produk yang kompetitif dari sisi harga, dan banyaknya keuntungan yang dapat diperoleh konsumen, menjadi suatu hal yang dibutuhkan untuk produk pembiayaan rumah syariah ini.

Empat skema pembiayaan ini (BBA,IMBT, Istisna, dan MM) memiliki beberapa keunggulan dan kelemahan masing-masing. Dimana perbedaan ini dapat disesuaikan dengan karakteristik pasar dan kesiapan lembaga penerbit produk pembiayaan rumah syariah dalam mengatasi resiko yang mungkin terjadi.

secara konsep, keempat akad tersebut masih dapat digali lebih dalam. Terutama yang berkaitan dengan aspek hukum dan aspek keuangan yang berujung kepada manajemen resiko. Dari sisi aspek hukum, perlu dipertegas antara hak dan kewajiban antara bank dengan konsumen. Potensi “dispute” ketika pembiayaan ini sudah berjalan, perlu diantisipasi didalam perjanjian-perjanjian yang terdapat didalam skema yang disepakati.

Dari sisi resiko, aspek keuangan intenal lembaga keuangan penerbit dan analisa pasar menjadi hal yang saling berkaitan. Dimana kemungkinan gagal bayar oleh konsumen menjadi salah satu potensi resiko yang dapat terjadi. Sehingga, analisa resiko setiap skema beserta manajemen resikonya sangatlah penting untuk digali lebih dalam lagi.

Kemudian yang terakhir adalah, analisa pasar perlu dilakukan oleh lembaga penerbit pembiayaan syariah sebelum menentukan skema yang tepat. Hal ini bertujuan untuk memaksimalkan lembaga keuangan syariah dalam memasarkan produk pembiayaan syariah yang sesuai dengan karakteristik pasar.

Tetapi di PerumahanSyariahMurah.net skema Skema Pembiayaan kami tidak menggunakan cara diatas yang tidak sesuai dengan syariat islam. Sistem skema perumahansyariahmurah.net seperti gambar dibawah ini :

Jadi tunggu apalagi segera pesan rumah impian kalian di perumahansyariahmurah.net dengan bisa berkonsultasi dahulu dengan kami, terima kasih